Usos de Suelo en Puerto Vallarta – Parte II (Visión a Futuro)

Durante la edición de Noviembre de 2021, el equipo editorial de Vallarta Real Estate Guide se acercó a Alfonso Baños, profesor-investigador del Centro Universitario de la Costa, quien cuenta con una maestría en Desarrollo Sustentable y Turismo, así como un doctorado en Ciudad, Territorio y Sustentabilidad. Inicialmente, la plática se basó en los tipos y definiciones de usos de suelo que existen en nuestra ciudad, pero dado el interés y amplitud del tema, se presenta la segunda parte de este artículo especial que aborda la importancia de respetarlos y la visión a futuro en la planeación urbana de la zona conurbada conformada por los municipios de Puerto Vallarta y Bahía de Banderas.

Definido como un conjunto de actividades específicas que pueden realizarse en un predio, el uso de suelo es uno de los instrumentos de la planeación urbana que contribuyen a determinar las reglas para el desarrollo y crecimiento de una ciudad.

“En diciembre de 2020 hubo un punto de inflexión en esta materia, pues fue aprobado un nuevo Paquete de Instrumentos de Planeación Urbana que modificó de manera importante la concepción de uso de suelo. Se trata de un cambio de paradigma donde ahora los usos de suelo ya no se ligan con la densidad, sino con los impactos —que pueden ser naturales, sociales, económicos, etc.— que se generan en la ciudad”, explica nuestro experto, quien agrega que, de acuerdo con el artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, todo lo relativo a la planeación urbana es facultad del ayuntamiento.

Esto propició que los usos de suelo fueran divididos en varias modalidades de acuerdo con su propia vocación, condiciones y estructura natural. “Ahora bien, para que nuestra región pueda caminar en armonía hacia una misma dirección en pro del desarrollo urbano, pues la realidad es que se requiere la participación activa de los gobiernos de Puerto Vallarta y Bahía de Banderas”.

Puerto Vallarta y Bahía de Banderas

Anteriormente, Puerto Vallarta se alineaba únicamente con lo que se determinaba en Jalisco. De esta manera, había un reglamento de zonificación y de ahí se derivaban todos los usos de suelo perfectamente definidos con la estructura estatal.

“Sin embargo, cada ciudad y cada región tiene sus propias características. Me parece muy interesante que ahora nuestro destino se haya desprendido un poco del peso del estado y esté generando sus propios usos de suelo, pues de alguna manera coinciden con la realidad de las actuales condiciones que presenta Puerto Vallarta”.

“Ahora, lo interesante va a ser la armonización que se necesita realizar con Bahía de Banderas, pues como ya se firmó el Convenio de Coordinación Metropolitana Bahía de Banderas – Puerto Vallarta y ya se han creado organismos de gobierno para los dos municipios —por ejemplo, el Consejo Ciudadano Metropolitano y/o el Instituto Metropolitano de la Bahía— se requiere homologar los usos de suelo en ambos lados del Río Ameca, aun cuando se trate de dos estados diferentes. El proceso para crear un Plan Regional de Desarrollo Urbano que permita tener los mismos usos de suelo básicos en ambos municipios podría decirse que es la tercera generación de los usos de suelo, pues la primera fue su definición original y la segunda el cambio de densidad a impactos que ocurrió hace un año”.

Los usos de suelo están completamente vinculados con el ejercicio de la planeación urbana, que es donde se establecen los instrumentos para permitir que el crecimiento de una ciudad sea lo más sostenible posible.

Visión a Futuro

Antes de concluir nuestra plática, Baños compartió su punto de vista con respecto al futuro de la planeación urbana en Puerto Vallarta: “Considero que en el corto plazo se requiere transparentar los distintos procesos para tramitar y obtener las licencias de construcción. De esta manera habrá una claridad en la industria de los bienes raíces que permitirá mejorar la participación de todos los involucrados”.

“Para el crecimiento ordenado de una ciudad, es fundamenta la definición adecuada de los usos de suelo, así como su respeto. En otras palabras, si te pasas con un territorio, pues el territorio te lo va a regresar. Necesitamos y nos conviene irnos con mucho cuidado. Por ejemplo, lo que recientemente sucedió en las inmediaciones del Río Cuale durante el Huracán Nora fue una fuerte llamada de atención para entender lo que implica no respetar en su totalidad un uso de suelo. Actualmente, aún se está pagando un precio muy alto y justamente la planeación urbana se trata de eso, de evitar que la comunidad pague esos costos adicionales”, finaliza Baños.