Mercado Inmobiliario de Vallarta · Nayarit

Después de varios años de dinamismo excepcional, impulsado por factores extraordinarios como la pandemia, la relocalización laboral y una liquidez global inusualmente alta, el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit ha entrado en una fase distinta: más amplia en oferta, más exigente en demanda y, sobre todo, más madura.

Para construir un balance preciso y responsable, reunimos las voces de cinco líderes con trayectorias consolidadas y visiones complementarias del mercado regional: Moray Applegate (Berkshire Hathaway Applegate Realtors), Alexis Silva (SB Realtors), Aaron Fisher (MexHome), Wayne Franklin (Tropicasa Realty) y Alejandra Vergara (INTERAMERICAN · Bienes Raíces).

A lo largo de este análisis, cada una de sus perspectivas se entrelazan, se contrastan y, en muchos puntos clave, coinciden: 2025 no fue un año de crisis, sino de ajuste; y 2026 no se perfila como un regreso al frenesí, sino como la consolidación de un mercado más profesional, estratégico y selectivo.

2025: DEL IMPULSO ACELERADO AL REACOMODO NATURAL

Uno de los primeros consensos que emergen entre los entrevistados es que el comportamiento de 2025 solo puede entenderse en relación con los años previos. Para Moray Applegate, el punto de partida está en la magnitud del inventario disponible. “Hoy existen aproximadamente 3,500 departamentos en la bahía”, señala, una cifra que inevitablemente impacta los ritmos de absorción.

“El porcentaje de absorción se sintió bajo frente a la cantidad de construcción que se entregó”, explica. Desde su perspectiva, esta desaceleración no es una anomalía, sino una fase natural del ciclo inmobiliario: después de períodos de alta velocidad, el mercado tiende a tomar aire.

Aaron Fisher coincide en esta lectura, aunque la matiza con datos de comportamiento transaccional. Desde el análisis del FLEX MLS Vallarta · Nayarit, él observa que el volumen de ventas de 2025 es muy similar al de 2024, e incluso superior en algunos segmentos. “Lo que cambió no fue tanto cuánto se vende, sino qué se vende y por qué”, apunta.

El mercado, explica, comenzó a normalizarse después del boom post-pandemia. Los compradores fueron más intencionales y selectivos, privilegiando ubicación, calidad de construcción, accesibilidad cercana y certeza operativa.

Wayne Franklin aporta una lectura complementaria desde el desempeño agregado. Al analizar cifras acumuladas (Year-To-Date), destaca que el número de propiedades vendidas aumentó más de 17 por ciento con respecto a 2024, mientras que el volumen total de ventas creció un 28 por ciento y el precio promedio subió alrededor de 8 por ciento. “Estas son tendencias positivas que sugieren una confianza sostenida en el mercado”, afirma.

En conjunto, estas visiones dibujan un 2025 activo, pero menos impulsivo; un mercado que siguió funcionando, aunque con mayor fricción y discernimiento.

INCERTIDUMBRE GLOBAL Y CAUTELA FINANCIERA: EL TELÓN DE FONDO

Si hay un factor transversal que marcó el ánimo del mercado en 2025, fue la incertidumbre internacional. Alexis Silva lo describe sin rodeos como “un año muy complicado y complejo”, particularmente por el entorno político y económico en Estados Unidos.

“El comprador natural decidió pausar sus compras porque su retiro —que suele estar invertido en acciones— tuvo ajustes a la baja del 20 o 30 por ciento en muy poco tiempo”, explica. La volatilidad bursátil redujo el apetito de inversión inmobiliaria, especialmente entre estadounidenses y canadienses, los principales mercados emisores para Vallarta · Nayarit.

Moray Applegate coincide en este diagnóstico y añade el efecto de los procesos electorales de 2024 tanto en México como en Estados Unidos. “Hubo incertidumbre económica en ambos países, y eso inevitablemente afectó la toma de decisiones de los compradores durante 2025”, comenta.

Alexis Silva resume este comportamiento con una frase contundente: “En años electorales, la gente evita compras inmobiliarias por la magnitud de la inversión”. El resultado fue un mercado más prudente, donde muchas decisiones se postergaron a la espera de mayor claridad.

Sin embargo, hacia el cierre del 2025 comenzaron a aparecer señales de estabilización. Para Alexis Silva, la combinación de tasas de interés gradualmente más bajas y la recuperación de los mercados bursátiles devolvió confianza a los compradores. “El dinero está siendo menos caro y eso motiva inversiones importantes”, afirma.

INVENTARIO, ABSORCIÓN Y EL RETO DEL EQUILIBRIO

Uno de los temas más recurrentes en esta conversación editorial es el equilibrio entre inventario y demanda. Alejandra Vergara describe 2025 como un año de transición hacia un mercado más balanceado. El incremento en la oferta de condominios contrastó con un crecimiento moderado de la demanda, lo que se tradujo en mayores tiempos en mercado y mayor poder de negociación para los compradores.

“2025 no ha sido un año de desaceleración, sino de ordenamiento”, señala. Desde su perspectiva, el mercado comenzó a dejar atrás la presión compradora extraordinaria de los años post-pandemia para entrar en una etapa más racional.

Moray Applegate refuerza esta idea al proyectar que la absorción del inventario actual tomará más tiempo del que históricamente se veía en la región. “Todo inventario, tarde o temprano, se absorbe. Es cuestión de tiempo”, afirma, subrayando que este proceso no implica una pérdida de atractivo estructural.

Wayne Franklin aporta un matiz relevante: aunque las tasas de absorción siguen siendo altas en términos absolutos, estas se han reducido de manera constante, pasando de picos de 42 meses a alrededor de 35 meses hacia finales de 2025. Esto refleja un mercado que, si bien enfrenta el reto del volumen de nueva oferta, mantiene suficiente apetito para consumirla.

El consenso es claro: el desafío no es la existencia de inventario, sino su calidad, ubicación y alineación con lo que hoy demanda el comprador.

EL NUEVO COMPRADOR: INFORMADO, EXIGENTE Y ESTRATÉGICO

Quizá uno de los cambios más profundos que dejó 2025 no está en los números, sino en el perfil del comprador. Alexis Silva lo sintetiza con una frase que se repite en la industria: “La primera pregunta del cliente ahora es: muéstrame tu crédito puente.”

El mercado envió una señal inequívoca: la preventa, por sí sola, ya no es suficiente. Los compradores exigen respaldo financiero, transparencia y validación bancaria. “Si un desarrollador apuesta por desarrollar un proyecto basado en las preventas, mi recomendación es dejar la negociación ahí y buscar otra opción”, advierte.

Este nuevo estándar también es observado por Aaron Fisher, quien destaca que las reventas bien administradas, con historial comprobable de rentas y asociaciones de colonos sólidas, se desempeñaron particularmente bien en 2025. El comprador, dice, valora la certeza operativa tanto como el diseño o la vista.

Alejandra Vergara coincide en que el comprador actual compara más, pregunta más y se toma más tiempo. La ubicación, las amenidades, el diseño funcional y los diferenciadores reales se volvieron determinantes. En este contexto, los proyectos genéricos o con propuestas poco claras enfrentaron mayores dificultades.

Lejos de interpretarse como una amenaza, este cambio es leído por los entrevistados como una señal de madurez del mercado.

ZONAS, MICRO-MERCADOS Y VALOR REAL

El comportamiento de 2025 no fue homogéneo. Aaron Fisher subraya que las colonias céntricas y consolidadas (como Zona Romántica, Versalles, Emiliano Zapata, Marina Vallarta y ciertas áreas de Nuevo Nayarit) mantuvieron una absorción sólida.

“La ubicación sigue siendo el factor decisivo”, apunta. Los compradores estuvieron dispuestos a pagar primas por accesibilidad a corta distancia, vistas, buena administración y cercanía a servicios.

Bucerías, en particular, destacó como uno de los mercados más sólidos de Nayarit, especialmente en proyectos frente al mar. En contraste, las zonas periféricas o en etapas tempranas de desarrollo experimentaron movimientos más lentos, sobre todo en preventa.

Wayne Franklin complementa esta lectura al señalar que el reto hacia adelante será mantener precios razonables frente al ingreso constante de nuevo inventario. El equilibrio entre valor percibido y precio de salida será clave para sostener la absorción.

2026: MENOS EUFORIA, MÁS ESTRATEGIA

Al mirar hacia 2026, el tono general de los entrevistados es cautelosamente optimista. Alexis Silva proyecta un escenario internacional más estable, con menor tensión geopolítica y mayor previsibilidad económica. “Si las cosas se mantienen estables, podría ser un año récord”, afirma, aunque con una advertencia clara: solo para los proyectos que estén haciendo las cosas bien.

Moray Applegate anticipa que el mercado continuará absorbiendo inventario, aunque a un ritmo más pausado. La clave, dice, estará en la paciencia y en la fortaleza estructural del destino, respaldada por conectividad aérea, infraestructura carretera y mejora continua de los servicios.

Wayne Franklin prevé un aumento en la participación de compradores mexicanos, impulsado precisamente por la nueva autopista Guadalajara–Puerto Vallarta, así como un repunte en la demanda estadounidense. En el corto plazo, estima que los compradores canadienses podrían reducirse por efectos cambiarios, sin que esto comprometa la solidez general del mercado.

Desde el análisis de datos, Aaron Fisher proyecta un crecimiento sostenido: apreciación moderada en zonas prime, fortaleza en el segmento de lujo y una demanda de rentas impulsada por turismo y trabajo remoto.

Alejandra Vergara coincide en que no se verá un regreso a los incrementos acelerados de 2021–2023, sino una apreciación sana, propia de mercados maduros. Para inversionistas, destaca un entorno atractivo en rentas, siempre que las propiedades estén bien ubicadas y correctamente operadas.

VISIÓN A LARGO PLAZO

Más allá de cifras puntuales o proyecciones específicas, la conversación deja una conclusión compartida: Puerto Vallarta y Riviera Nayarit están entrando en una nueva etapa de su ciclo inmobiliario. Una etapa donde la profesionalización, la transparencia y el valor real sustituyen a la especulación rápida.

Lejos de debilitar al mercado, este proceso lo fortalece. Como señalan nuestros entrevistados, las oportunidades siguen ahí, pero requieren mejor lectura de tiempos, mejor ejecución y una visión de largo plazo.

Para inversionistas, desarrolladores y compradores informados, el mensaje es claro: el mercado no se detuvo; evolucionó. Y en esa evolución, Vallarta · Nayarit consolida su posición como uno de los destinos inmobiliarios más sólidos y resilientes del Pacífico mexicano.