Cómo Realizar Cambios a un Fideicomiso Existente

En ediciones anteriores de Vallarta Real Estate Guide, se ha consultado con distintos expertos acerca de lo que es un Fideicomiso y su utilidad para los extranjeros al momento de adquirir una propiedad que se encuentre dentro de la Zona Restringida de México, la cual es definida como el espacio de territorio nacional dentro del cual está prohibido que los extranjeros adquieran el dominio directo de algún bien inmueble.

Eso sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en México ubicadas en esas zonas a través de un Fideicomiso, un contrato bancario en donde el banco (fideicomisario) posee la escritura fiduciaria para el comprador (beneficiario).

Asimismo, las Zonas Restringidas de México son prácticamente toda la tierra ubicada a 100 kilómetros de cualquier frontera nacional y a 50 kilómetros de cualquier océano.

Los Fideicomisos en zona restringida se originaron en el acuerdo del presidente Lázaro Cárdenas del 22 de noviembre de 1937, cuando autorizó a las Instituciones Nacionales de Crédito efectuar estas operaciones y adquirir inmuebles en territorio nacional, permitiendo su uso y disfrute a los extranjeros.

Aunque en papel, el dueño de la propiedad es el banco, la propiedad no es un activo del banco, por lo que el beneficiario tiene todos los derechos, incluyendo los derechos para venderla, alquilarla, remodelarla y legarla a sus herederos.

Dicho todo esto, es posible que, con el paso del tiempo, el propietario de un Fideicomiso pueda necesitar que se realicen ciertos cambios a uno existente, ya sea porque se terminó una relación, porque se inicia un nuevo matrimonio o por la muerte de un benefactor.

Retirada de una de las Partes del Fideicomiso

Si una pareja casada creó un Fideicomiso anteriormente y ahora presenta una solicitud de divorcio, debe seguir los siguientes procedimientos para eliminar a una de las partes del Fideicomiso (obviamente, respetando siempre los acuerdos del divorcio).

El cambio debe formalizarse mediante una cesión de derechos fideicomisarios de la parte que va a ir, a favor de la parte que se quedará con la propiedad. Esta cesión de derechos debe realizarse con una escritura, por lo que el proceso es similar al de una parte que vende la propiedad a la otra parte.

Este cambio de título generará los siguientes honorarios:

• Notario público
• Constancias municipales y estatales
• Impuestos sobre la plusvalía y la transferencia
• Comisión bancaria por la modificación del Fideicomiso
• Honorarios legales

Cambio de Beneficiario

El Fideicomiso siempre lista a un beneficiario. En algunos casos (como una separación legal, una unión legal o la muerte del benefactor), el propietario necesita cambiar o actualizar al beneficiario.

Los siguientes procedimientos deben seguirse para poder cambiar al beneficiario de un Fideicomiso:

• Redactar una carta de instrucciones en la que se ordene a la institución bancaria modificar el Fideicomiso, cambiar el beneficiario o añadir uno nuevo.
• Ratificar esa carta de instrucciones ante un notario público mexicano.
• Si el fiduciario se encuentra en el extranjero, se debe certificar la firma ante un notario público con jurisdicción en su ciudad de origen, así como legalizar o apostillar esa carta (dependiendo del país de origen del fiduciario).
• Algunos bancos pueden exigir que se formalice la modificación del Fideicomiso mediante una escritura pública.

Este proceso de cambio está sujeto a los siguientes honorarios:

• Notario público, para la ratificación de la modificación del Fideicomiso
• Institución bancaria, por la modificación del Fideicomiso
• Honorarios legales

Se debe señalar que el costo de cada uno de estos trámites varía de acuerdo con el tipo de propiedad, la institución bancaria donde se tiene el Fideicomiso y el notario público.

Finalmente, se debe señalar que son tres partes las que intervienen en el Fideicomiso: el Fideicomitente, quien es el titular de los bienes o derechos que se transmiten a la institución fiduciaria (por lo tanto, debe tener capacidad y legitimidad para realizar efectivamente dicho traslado); el Fiduciario, que es la institución que recibe los bienes o derechos fideicomitidos y ejecuta los fines encomendados; y los Fideicomisarios o beneficiarios, a favor de quienes se constituye el fideicomiso.