Los avalúos inmobiliarios son imprescindibles para inversionistas, compradores y vendedores, ya que permiten establecer un valor objetivo de una propiedad, facilitando así la toma de decisiones estratégicas.
En esta segunda y última parte de este artículo especial presentado por el equipo editorial de Vallarta Real Estate Guide, el ingeniero civil Oscar Tovar, quien también es licenciado en Derecho y tiene una maestría en Valuación, profundiza en otros aspectos esenciales de estos instrumentos, entre ellos los factores específicos que afectan las valuaciones, sus precios y cobertura de costos, así como las particularidades entre estados.
Además, se analiza la relevancia de un avalúo oficial en los procesos de compra-venta, en la obtención de créditos hipotecario y en disputas legales. Al final, se comparten una serie de consejos prácticos para compradores y vendedores en el mercado inmobiliario.
FACTORES QUE AFECTAN LA VALUACIÓN DE UN INMUEBLE
Tovar menciona que en una valuación no solo se consideran las características físicas del inmueble (como superficie o construcción), sino también factores internos y externos que pueden afectar el mercado inmobiliario: “Entre los factores internos destacan los cambios de gobierno, que pueden generar incertidumbre y así frenar las inversiones, así como las crisis económicas, que suelen provocar un aumento en la oferta de propiedades debido a quienes buscan liquidez inmediata”, señala.
Por otro lado, los factores externos incluyen eventos internacionales como guerras y/o pandemias, las cuales pueden afectar la economía global y, por ende, el mercado inmobiliario.
La ubicación específica dentro de un edificio o condominio también es crucial: “Un departamento, con las mismas características y medidas, dentro del mismo complejo, puede tener variaciones de precio hasta de un millón de pesos o más. Una unidad con vista al mar o en un piso más alto, en comparación con otra sin estas ventajas, tendrá un valor significativamente mayor”, explica.
LA HOMOLOGACIÓN Y LOS COMPARABLES EN EL PROCESO DE VALUACIÓN
Para realizar un avalúo preciso, se emplea el proceso de homologación, en el cual se comparan propiedades similares dentro de la misma zona. Para ello, el ingeniero Tovar explica que los factores del inmueble en estudio se tratan de ajustar con las propiedades comparables para que estén en un rango similar. “El proceso de homologación permite establecer un valor objetivo y realista del inmueble, tomando en cuenta su ubicación y características específicas”, señala.
Adicionalmente, se aplica un “factor de negociación”, el cual toma en cuenta la reducción en el precio que usualmente otorga el propietario al iniciar con el proceso de venta. “Generalmente, este porcentaje no va más allá del cinco por ciento”, añade.
DIFERENCIAS DE VALUACIÓN ENTRE ESTADOS Y FACTORES REGIONALES
Aunque la metodología de valuación es uniforme en México, los valores pueden variar entre estados debido a condiciones específicas de cada región. Por ejemplo, en lugares con altos índices de violencia, el interés de los inversionistas es menor, afectando el valor de los inmuebles. En contraste, zonas como Puerto Vallarta y Bahía de Banderas son muy atractivas debido a su seguridad, infraestructura y atractivo turístico, lo cual eleva el valor de los inmuebles.
Otro factor que influye en el valor de una propiedad es el desarrollo urbano en la zona: “Si un terreno inicialmente no tiene acceso a infraestructura, su valor es bajo; sin embargo, conforme la urbanización se expande y se van añadiendo servicios, su valor va a incrementar significativamente”.
INMUEBLES CON VALUACIÓN ESPECIAL
Existen propiedades, denominadas inmuebles atípicos, cuya valuación es compleja debido a su singularidad. Un ejemplo de ellos aquí en Puerto Vallarta es el Centro Internacional de Convenciones. “La falta de comparables directos obliga a los valuadores a emplear métodos específicos y críterios únicos”. Otros ejemplos son edificios históricos o catalogados como Bienes de la Nación, que requieren un análisis detallado y particular.
COSTOS DE LOS SERVICIOS DE VALUACIÓN Y QUIÉN LOS CUBRE
“Generalmente, el costo de un avalúo en Puerto Vallarta y Bahía de Banderas suele oscilar entre el 2.5 a 3.5 al millar; lo que significa que son 2,500 a 3,500 pesos por cada millón de pesos del valor estimado, sin incluir el IVA”, explica Tovar, quien añade: “Estos costos varían dependiendo del tipo de inmueble, el tiempo necesario que se requiere para hacer la valuación y los estudios adicionales que pudieran requerirse”.
Por otro lado, nuestro experto señala que, en el caso de un avalúo que se utilizará para un litigio, su costo puede incrementarse debido a la necesidad de que el perito asista a audiencias y defienda su dictamen ante el juez y las partes involucradas.
El costo del avalúo es cubierto por la parte que lo solicita, ya sea el comprador, el vendedor o, en casos de disputas legales, alguna de las partes involucradas. “En situaciones judiciales, el perito debe mantenerse imparcial y actúa como auxiliar del juez en la impartición de justicia, defendiendo su evaluación sin favorecer a ninguna de las partes”, añade.
IMPORTANCIA DEL AVALÚO OFICIAL EN EL PROCESO DE COMPRA-VENTA
Un avalúo oficial es fundamental en diversas etapas del proceso inmobiliario. Primero, permite a compradores y vendedores conocer el valor real del inmueble, facilitando una negociación justa. También es esencial para la obtención de créditos hipotecarios, ya que las instituciones financieras requieren de un avalúo confiable para calcular el monto del préstamo.
CONSEJOS PARA COMPRADORES Y VENDEDORES
Para los compradores, el ingeniero Tovar recomienda solicitar siempre un avalúo previo a iniciar el proceso de compra, pues esto proporciona una visión objetiva del valor de la propiedad. De esta manera, pueden asegurarse de que pagarán lo justo y, sobre todo, de que el inmueble cumplirá con sus expectativas de inversión.
A los vendedores, Tovar les sugiere mantener un avalúo actualizado y profesional, especialmente en mercados inmobiliarios cambiantes. Un precio realista y respaldado por un avalúo, además de demostrar seriedad y transparencia, puede contribuir a facilitar el proceso de venta.
Finalmente, tanto compradores como vendedores deben entender la importancia de un avalúo en el contexto de posibles cambios económicos, gubernamentales o sociales. Un buen avalúo es más que un simple requisito; es una herramienta de protección patrimonial y de toma de decisiones informada.