Normas de Edificación: COS y CUS
El Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y el Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS) son dos de los aspectos más importantes que se deben considerar durante la etapa inicial de cualquier proyecto arquitectónico y urbano, pues repercuten directamente sobre la manera en que se puede edificar en un determinado predio. Estos factores matemáticos forman parte de las normativas que cada estado del país establece dentro de sus programas de planeación urbana y ordenamiento territorial y son aplicados por cada municipio.
Para comprender mejor sus diferencias e implicaciones, hablamos con el arquitecto Enrique Navarro López, quien pertenece al Colegio de Arquitectos de Puerto Vallarta del Estado de Jalisco y se desempeña como presidente del Colegio de Ingenieros Civiles y Arquitectos de Bahía de Banderas. De 2004 a 2007, fue subdirector de Planeación Urbana de Puerto Vallarta, por lo que tiene un amplio conocimiento respecto a estos y otros temas que indican la manera en que se puede construir sobre cierto terreno o zona.
Coeficiente de Ocupación del Suelo
“Este es el factor que, multiplicado por la superficie total del terreno, nos arrojará la extensión máxima del predio sobre la cual podemos construir”, menciona Navarro.
Es decir, el COS es la relación aritmética que existe entre la superficie construida en la primera planta y la superficie total del terreno o predio en donde está emplazado el proyecto.
Para ejemplificar, Navarro López menciona: “Si tenemos un terreno de 100 m2 y la normativa establece un Coeficiente de Ocupación de Suelo de 0.8, multiplicamos 100 por 0.8 y nos da como resultado 80. Entonces, podremos edificar sobre un área de 80 m2. Dicho de otro modo, se construirá sobre el 80 % del área y el 20 % restante deberá dejarse libre para destinarse como áreas verdes o abiertas”.
Coeficiente de Utilización de Suelo
“Este es el factor que, multiplicado por la superficie total del terreno, nos arrojará el máximo de metros cuadrados que se pueden construir en un lote, abarcando todos los niveles que tenga”, explica.
En otro orden de ideas, el CUS es la relación aritmética entre la superficie total del predio y el total de la superficie que tendrá el proyecto, abarcando la planta baja y los pisos superiores.
Por ejemplo: “Si en el mismo lote de 100 m2 tenemos un CUS de 1.6, multiplicamos 100 por 1.6 y obtenemos 160. Por lo tanto, podremos desarrollar un edificio con una superficie total de 160 m2, distribuidos en el número de niveles que tenga”.
¿Cómo Conocer estos Factores?
El COS y el CUS varían de acuerdo con cada zona del municipio. No es lo mismo desarrollar en una zona popular donde los coeficientes son más elevados que en una zona residencial con coeficientes más bajos, donde se intenta mantener una densidad menor. El uso de suelo (comercial, habitacional, industrial, etc.) también entra en juego en este sentido.
Para conocer el COS y CUS de un predio ubicado en Puerto Vallarta, es necesario realizar el trámite de Dictamen de Trazos, Usos y Destinos Específicos ante la Dirección de Planeación Urbana del H. Ayuntamiento y los requisitos pueden encontrarse en puertovallarta.gob.mx. En Bahía de Banderas, ambos factores se señalan en la Constancia de Compatibilidad Urbanística, cuya gestión se realiza en la Dirección de Desarrollo Urbano, Ecología y Ordenamiento Territorial. Los requisitos para este trámite se encuentran en bahiadebanderas.gob.mx.
Otros Aspectos a Considerar
Enrique Navarro explica que tanto el Dictamen de Trazos, Usos y Destinos Específicos como la Constancia de Compatibilidad Urbanística contienen información, normas y restricciones adicionales que se deben contemplar en el diseño del proyecto. Estos factores se dividen en Transformados (que abarcan el número de niveles que se permiten edificar en dicha zona, número de viviendas máximas, notificaciones de infraestructura pública que pasa o está próxima al terreno como vialidades, gasoductos, líneas hidráulicas y eléctricas, así como otro tipo de limitantes frontales, laterales y posteriores) y Naturales (que abarcan información referente a vegetación endémica, playas y zonas federales, así como escurrimientos, arroyos o cuerpos de agua circundantes al área donde se pretende llevar a cabo la obra).
Importancia
“El COS y CUS son importantes para desarrollar de manera armónica y garantizar una densidad conveniente para cada área de la ciudad. Especialmente a los inversionistas, les interesa conocer estos factores porque les indican el potencial que tiene un terreno y, por supuesto, lo traducen a una cuestión económica. Sin embargo, es importante mencionar que todas las personas interesadas en desarrollar tengan noción de este tema y, en caso de emprender un proyecto arquitectónico, se asesoren de profesionales que puedan apoyarlos y realizar las gestiones pertinentes para que el proyecto se edifique de acuerdo con las normativas. Si una construcción no respeta estos lineamientos puede ser clausurada y, por tanto, su inversión se pondría en riesgo”, concluye Navarro.
