Cómo calcular el ISR en México

Al momento de vender una casa, es de suma importancia conocer la cantidad a pagar por el Impuesto Sobre la Renta. Gabriela Rojas y David Connell explican cómo se calcula y las diferentes opciones a tu disposición.

Si estás vendiendo tu casa, es de suma importancia saber cuánto vas a pagar por el Impuesto Sobre la Renta (ISR) antes de firmar un contrato u oferta. En otras palabras, debes conocer con certeza cuánto te van a quitar del precio. Antes de firmar un contrato u oferta de venta, consigue por escrito el cálculo del ISR de un asesor fiscal o notario, revísalo y confirma que no hay otras formas para reducir el monto que deberás pagar. En muchos casos hemos visto que con un buen asesor fiscal y un poco de conocimiento sobre cómo se calcula, el monto del ISR puede bajar significativamente.

No esperes hasta el día del cierre con el notario para revisar el cálculo, ya que en muchas ocasiones será demasiado tarde (pues en el contrato/oferta ya acordaste usar al notario para hacer el cierre y, por ende, el cálculo del ISR). Desde el momento en que vas a poner tu casa en venta, debes tener bien claro cuánto de tu precio se va a ir en pagar el ISR y las opciones que tienes para reducirlo al mínimo legalmente permitido.

A continuación presentamos un resumen de cómo se calcula el ISR en la venta de casa habitación si eres:

· Una persona física residente fiscal mexicana

· Una persona física o moral no residente fiscal mexicana

Esperamos que te sea de utilidad y que te ayude a entender mejor cómo se calcula el ISR en la venta de tu casa, así como las opciones que están a tu disposición para reducirlo al mínimo legalmente permitido.

Primeramente, para poder entender por qué la determinación del ISR es diferente para un residente en México y uno en el extranjero, así como entender cómo ve la autoridad fiscal una venta, debemos repasar algunas definiciones:

Venta: para fines fiscales, la venta de una propiedad ocurre cuando hay:

· Una transferencia de propiedad, incluso en aquellas en las que la parte vendedora reserva el dominio de la propiedad vendida.

· Una transferencia de los derechos del fideicomiso, cambiando al fideicomisario del mismo.

Residencia Fiscal: eres considerado como un residente fiscal en México cuando has establecido tu hogar en México. Sin embargo, cuando cuentas con una vivienda en otro país, serás considerado un residente fiscal en México si es que en nuestro país se encuentra tu “centro de intereses vitales”.

Centro de Intereses Vitales: Se considera que tienes tu centro de intereses vitales en México cuando más del 50 % de tu ingreso total viene de nuestro país o cuando has establecido en México tu “principal centro de actividades profesionales”.

No se ha establecido una residencia primaria en México cuando temporalmente se habita una vivienda con finalidades turísticas y su centro de intereses vitales no se encuentre en nuestro país.

I. Venta de casa por persona física con residencia fiscal en México

¿Cómo se calculan estos impuestos?

La fórmula es:

Ingresos – Costo – Deducciones = Ganancia de Capital

a) Ingreso: el ingreso es el valor de la venta. Si no se le da un valor, la cantidad será determinada por un valuador fiscal autorizado. Para residentes fiscales en México, hay ciertas exenciones que más adelante se mencionan.

b) Costo: El costo de propiedad es el costo comprobado de la compra, ajustado con el efecto de la inflación y depreciación. El costo de la construcción también incluye mejoras debidamente documentadas. Las notas y reglas especiales de costo de construcción incluyen:

· Cuando tu escritura de compra no menciona el valor de la construcción, se puede considerar como costo de construcción el 80 % del valor en escritura o puedes considerar la proporción que aparece en el avalúo al momento de la compra.

· El costo de construcción se deprecia un 3 % anual y no puede ser 20 % por debajo del costo inicial. El costo resultante será ajustado por la inflación.

· Las mejoras que suponen inversiones deducibles, estarán sujetas al mismo tratamiento de depreciación y deben contar con la misma documentación soporte (las facturas a nombre del vendedor).

· El mantenimiento no es un gasto deducible.

· Cuando por alguna razón el vendedor no puede comprobar el costo de lo invertido en construcciones, mejoras y ampliaciones hechas a un inmueble; será capaz de considerar como costo el 80 % del valor del avalúo de las construcciones en el momento de su conclusión. A fin de registrar este avalúo, se deben seguir una serie de procedimientos ante la autoridad municipal.

Existen algunas otras normas que aplican para determinar el costo de la construcción y te recomendamos que le pidas a un asesor que las revise contigo.

c) Deducciones: las deducciones incluyen:

· Gastos y cuotas del notario por actos de adquisición o venta.

· Impuesto local por venta de inmueble (pagados por el vendedor).

· Pagos hechos sobre el avalúo de la propiedad.

· Las comisiones pagadas en la compra o venta de la propiedad.

Las deducciones antes mencionadas, deben contar con el soporte documental apropiado y deben ajustarse a la inflación.

d) Ganancias de Capital: como lo mencionamos anteriormente, el cálculo, retención y pago provisional de este impuesto debe hacerlo un notario público. El pago de este impuesto se determina en una escala que va del 1.92 % hasta el 35 %, dependiendo del monto de la ganancia. Por regla general, el 35 % empieza a aplicar a partir de las ganancias por arriba de los $250,000 pesos, pero aplican algunas reglas específicas para llevarlo a cabo.

Exenciones que la ley permite para persona física residente fiscal en México

Las personas físicas con residencia fiscal en México tienen el beneficio de exentar 700,000 UDIS (en octubre de 2016 equivalían a aproximadamente $190,000 USD). Para entender cómo se calcula esto, presentamos el siguiente ejemplo:

Caso 1: cuando el importe de la venta no excede las 700,000 UDIS, la venta está totalmente exenta del Impuesto Sobre la Renta.

Caso 2: si la venta excede la cantidad antes mencionada, deberás pagar el impuesto sobre el importe que excede esa cantidad ($190,000 USD), determinando deducciones “proporcionalmente a la cantidad que resulte de dividir el excedente entre el importe total de la venta”. ¿Cómo? Veamos un ejemplo:

Para efectos de simplificar, los cálculos se realizarán en dólares americanos (pero es conveniente enfatizar que en realidad, todos los cálculos se harán en pesos mexicanos).

Precio de compra original: $300,000 USD

Precio de venta: $1’000,000 USD

Ingreso gravable: el cual será igual a $810,000 USD como resultado de restar el ingreso exento permitido de los $190,000 USD ($1’000,000 USD menos $190,000 USD). En este caso, el 81 % de tu ingreso será gravado ($810,000 USD entre $1’000,000 USD).

Costo de adquisición: para tu costo puedes aplicar únicamente con $243,000 USD, es decir, el 81 % de tu precio de compra ($300,000 USD).

Ganancia de capital: a los $810,000 USD (ingresos gravables), se le resta $243,000 USD (costo), dando una utilidad de $567,000 USD, cuyo importe será sobre el que se calculará el impuesto.

Notas de exenciones:

· Las exenciones aquí mencionadas, solo aplican en la venta de una vivienda cada tres años.

· Otra consideración de importancia, es que deberán reportar en su declaración anual la venta de la casa habitación, de lo contrario, se perdería la exención parcial o total del ingreso con la consecuencia inevitable de tener que pagar un impuesto adicional.

· Asimismo, hay que tomar en cuenta que los notarios/corredores públicos, deberán elaborar un comprobante fiscal digital (CFDI) que servirá como documento idóneo para comprobar la compra y deducir el precio pagado en una futura venta. Sin embargo, hay que puntualizar que el notario/corredor está exento de elaborar dicho CFDI cuando el vendedor sea una persona física con actividad empresarial.

· Para comprobar la “residencia fiscal”, debes acreditar ante un notario público que la propiedad objeto de una operación es tu propia residencia con cualquiera de los siguientes documentos:

· Credencial para votar

· Recibo de luz o teléfono

· Estado de cuenta de algún banco reconocido o de algún fondo de inversión

Nota: la documentación debe estar a nombre del contribuyente vendedor, cónyuge, madre, padre o hijo.

II. Venta de una vivienda cuando el dueño no es un residente fiscal en México

Si no eres residente fiscal en México y vendes tu casa, deberás pagar el ISR conforme a la siguiente opción:

· Regla general: 25 % sobre el importe total de la venta sin deducciones o

· 35 % sobre la ganancia de capital, aplicando la misma fórmula que vimos arriba (es decir: Ingresos – Costo – Deducciones = Ganancia de Capital).

Es de notar que:

1. Los no residentes fiscales no pueden aplicar el beneficio de las reglas de exenciones.

2. La opción dos solo aplica cuando: a) el vendedor tiene un representante legal en México o b) la transacción se formaliza mediante una escritura pública (ante notario).

3. También aplica la obligación para los notarios de elaborar un comprobante fiscal digital (CFDI), el cual servirá como documento idóneo para comprobar la compra y deducir el precio pagado en una futura venta.

Repercusiones de no contar con un CFDI para el comprador

La principal repercusión y de gran trascendencia es que el comprador no podrá reducir el costo de la compra del inmueble si no cuenta con un CFDI que cumpla con una serie de requisitos en forma, por lo que puntualizamos que el comprador deberá asesorarse y revisar que el CFDI que reciba, cumpla con todos.

Cuando el comprador no cuente con RFC, el notario podrá plasmar el denominado RFC genérico, aun y cuando sabemos que algunos notarios tienen el criterio de que los compradores deban solicitar su RFC sin ninguna actividad en lugar de utilizar el RFC genérico, lo que conlleva a que los extranjeros deban de realizar los trámites pertinentes para la obtención de su visa, la cual a su vez provee la CURP (documento necesario para la obtención del RFC individual9.

Acerca del autor

Este artículo fue escrito por Gabriela Rojas Jiménez de TR & Associates y David W. Connell de Connell & Associates. Es una explicación general de los asuntos fiscales que son válidos al momento de su publicación. Para cada paso en particular, se recomienda obtener información por escrito. Su reproducción requiere autorización por escrita.