Avalúo Inmobiliario – Parte I (Definición y Tipos)

Al momento de vender o comprar una propiedad es frecuente no saber el precio adecuado en que debería anunciarse o si realmente es justa la cantidad que se pide por ella. Para resolver este dilema existe el Avalúo Inmobiliario, un instrumento de estimación que ayuda a dar claridad acerca del valor real de un inmueble, más allá de cualquier apreciación personal.

Para aclarar dudas, el equipo editorial de Vallarta Real Estate Guide presenta los aspectos generales de un Avalúo Inmobiliario.

Avalúo Inmobiliario

El Avalúo Inmobiliario brinda confianza a vendedores y compradores al determinar el valor justo de mercado de una propiedad. “Se le puede definir como un reporte sobre un inmueble donde se analiza su estado físico y entorno para estimar su valor en ese contexto y en un tiempo determinado”.

Las metodologías de valuación son universales, pero normalmente se utilizan tres enfoques:

• Enfoque de Costos: Se trata del más básico, donde se determina el costo de los ladrillos, el valor del suelo, así como de todas las instalaciones especiales y complementarias. El resultado indica lo que costaría ese inmueble.
• Enfoque de Mercado: Implica revisar lo que sucede en el mercado durante un momento determinado, en una zona cercana al inmueble que se valuará. En este enfoque se obtiene una serie de muestras y, a través de métodos estadísticos, se calcula el valor de la propiedad.
• Capitalización de Rentas: Sirve para estimar el valor del inmueble de acuerdo con lo que se puede exigir por colocarlo en renta, es decir, cuánto se va a pagar mensualmente sin tener en cuenta los impuestos, ni el mantenimiento.

“Estos tres enfoques son los fundamentales, pero las normativas pueden cambiar de acuerdo a las regulaciones del estado donde se lleve a cabo la valuación y su propósito. Por ejemplo, si el avalúo tiene una finalidad hipotecaria, o sea, si lo que se quiere es determinar el valor de un inmueble para solicitar un crédito hipotecario, la valuación debe cumplir con la normativa establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Si se habla de algún requerimiento fiscal, se aplica un avalúo catastral donde cada municipio emite distintas normativas a través de sus catastros”.

Tipos de Avalúo Inmobiliario

La función principal de un avalúo inmobiliario es ofrecer claridad acerca del valor real de un inmueble. Tanto el comprador como el vendedor pueden solicitarlo durante una operación inmobiliaria. “Al primero se le pide el avalúo como un requisito para obtener un crédito hipotecario y al segundo le sirve para saber cuál es el precio de mercado de su casa o departamento”.

Sin embargo, un avalúo inmobiliario es muy útil al momento de vender/rentar una propiedad o solicitar un crédito hipotecario para comprarla. “De igual manera, este instrumento ayuda a realizar el cálculo o rectificación de impuestos y/o para asegurar un inmueble”.

Estos son los distintos tipos de avalúos relacionados con una propiedad:

• Avalúo Hipotecario

Determina el valor del inmueble para solicitar un crédito hipotecario.

• Avalúo Fiscal o Catastral

Sirve como sustento para el pago de impuestos, como el predial.

• Avalúo Comercial

Estima el valor de un inmueble para saber en cuánto puede venderse o comprarse una propiedad.

• Avalúo para Determinación de Rentas

Es un informe de rentas de mercado con fecha actual o referenciados a períodos anteriores para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas, cesión de contratos de arrendamiento o revisión y negociación de rentas de contratos vigentes.

• Avalúo para Seguro

Determina el costo invertido para el cálculo de una póliza de seguro sobre la propiedad (usualmente excluye el valor del suelo).

• Avalúo para Expropiación

Cuando una propiedad se ve afectada por la ocupación de suelo o la actividad de una entidad gubernamental, se realiza este avalúo para determinar el valor de los bienes afectados y así poder estimar el valor a pagar por ellos.

• Avalúo para Medir el Potencial de Desarrollo

De acuerdo con el tipo de edificación permitido en su Uso de Suelo y Densidad, este avalúo sirve para conocer el máximo valor del suelo.

En la segunda parte de este artículo que brinda los aspectos básicos de un Avalúo Inmobiliario se revisará cómo es el proceso de valuación inmobiliaria, cuál es la relación que existe entre el precio del avalúo y el precio final de venta, así como los requisitos para llevar a cabo un avalúo inmobiliario.