Usos de Suelo en Puerto Vallarta – Parte I (Tipos y Definiciones)

Definido como un conjunto de actividades específicas que pueden realizarse en un predio, el uso de suelo es uno de los instrumentos de la planeación urbana que contribuyen a determinar las reglas para el desarrollo y crecimiento de una ciudad.

Para entender mejor los tipos y definiciones de los usos de suelo que existen en Puerto Vallarta, el equipo editorial de Vallarta Real Estate Guide se acercó a Alfonso Baños, profesor-investigador del Centro Universitario de la Costa, quien además cuenta con una maestría en Desarrollo Sustentable y Turismo, así como con un doctorado en Ciudad, Territorio y Sustentabilidad.

Alfonso Baños, profesor-investigador del CUC, explica el origen de los usos de suelo, así como los tipos que existen en nuestra ciudad.

Historia

“Este método de planeación urbana se configuró a partir de la Revolución Industrial, a mediados del siglo XVIII. Hubo un proceso muy acelerado y, de repente, las ciudades se vieron rebasadas con distintas problemáticas, entre ellas, el origen de la convivencia entre la industria y la habitación, donde comenzaron a surgir algunas contingencias sanitarias. Posteriormente, en la Alemania del siglo XIX, se creó la metodología de dividir las ciudades por zonas, lo que se conoce también como zonificación. Así, de acuerdo con su vocación, se asignaba un uso habitacional, industrial o comercial. Ya para el siglo XX, a través de los Congresos Internacionales de Arquitectura Moderna, se determinan únicamente cuatro usos o vocaciones básicas: habitar, trabajar, espacios para circular y espacios para recrearse. Con el paso del tiempo se fueron separando y especializando para adaptarse a las nuevas necesidades de cada una de las urbes alrededor del mundo”, explica.

De esta manera, Baños comenta que actualmente los usos de suelo tienen como objetivo facilitar la vida humana. “Al final, de lo que se trata en las ciudades, es que todos necesitamos tener un territorio definido y los seres humanos somos quienes mayormente estamos en esos espacios. Son como las reglas del juego, pues de acuerdo con cada vocación, se le va a asignar una categoría y, a su vez, cada una va a tener diferentes intensidades. En este punto, la baraja de los usos de suelo comienza a hacerse cada vez más compleja”.

Asignación de Usos de Suelo en Puerto Vallarta

“Tradicionalmente, en el caso de Puerto Vallarta, los usos de suelo se asignaban de acuerdo con la densidad, es decir, cuántas personas podían vivir en determinado territorio. De esta manera, el Uso de Suelo Habitacional abarcaba cuatro variantes de densidad: mínima, baja, media y alta. En función de eso, pues tenemos zonas como Conchas Chinas que son de Uso Habitacional de Densidad Mínima, ya que son lotes muy grandes con casas grandes. Asimismo, existen zonas de vivienda popular, que son de Uso Habitacional de Densidad Alta, donde familias completas viven en 90 metros cuadrados”.

Esta situación cambió en diciembre de 2020, cuando fue aprobado un nuevo Paquete de Instrumentos de Planeación Urbana que modificó de manera importante la concepción de uso de suelo: “Se trata de un cambio de paradigma, pues ahora los usos de suelo ya no se ligan con la densidad, sino con los impactos —naturales, sociales, económicos, etc.— que se generan en la ciudad”.

“En función de qué tanto impacte un desarrollo en cierta zona se le va a poner la categoría de impacto básico, bajo, medio y alto. Por ejemplo, si el entorno cuenta con todas las infraestructuras —agua, luz, drenaje, etc.—, si está resuelto el tema de la movilidad, si tiene equipamientos y espacios públicos en las cercanías, probablemente, aunque el proyecto se trate de una torre grande, su impacto va a ser menor porque ya están dadas todas las condiciones para que esa zona crezca. Caso contrario, si se busca construir en un lugar que no cuente con infraestructura, ni tenga movilidad o espacios públicos, pues entonces su impacto será alto porque se tendrán que resolver y/o proveer todos esos servicios”.

Tipos de Uso de Suelo en Puerto Vallarta

De acuerdo con el nuevo Reglamento de Gestión y Ordenamiento Territorial del Municipio de Puerto Vallarta, los usos de suelo permitidos en nuestra ciudad son:

“Esta solución que planteó la autoridad municipal me parece muy interesante debido al cambio del concepto”, finaliza nuestro experto, quien en la segunda parte de este especial dedicado a los Usos de Suelo en Puerto Vallarta, hablará sobre la importancia de respetarlos y la visión a futuro que se espera en la planeación urbana en la zona conurbada conformada por los municipios de Puerto Vallarta, Jalisco y Bahía de Banderas, Nayarit.