Escrow en México: Descripción General y Preguntas Frecuentes
En pocas palabras, el escrow se utiliza para garantizar que los fondos de una transacción de bienes raíces cambien de manos de forma segura al momento del cierre. Esta no es su definición legal, pero es la razón fundamental para su uso. Un comprador desea que sus fondos estén en la cuenta del vendedor cuando el trato esté cerrado, no antes. Un vendedor quiere su dinero cuando el trato esté cerrado, no después. Una compañía escrow es la entidad neutral que mantiene y desembolsa los fondos en el momento en que el cierre se completa.
Esta entidad financiera es una manera segura y eficiente de transferir fondos entre un comprador y un vendedor.
Importado de Estados Unidos, el escrow es una manera segura y eficiente de transferir fondos entre un comprador y un vendedor. Antes de su uso, en México era común que los compradores les pagaran directamente a los vendedores el anticipo de propiedad entre el 10 y 30 por ciento del precio total de venta al momento de firmar un simple acuerdo preliminar de compra-venta. Estos pagos iniciales iban directamente a la cuenta del vendedor, antes del comienzo de cualquier procedimiento de cierre o de cualquier diligencia debida que se fuera a llevar a cabo. Esta práctica comercial funciona, siempre y cuando no haya conflictos con la transacción. Sin embargo, cuando surgen problemas durante un procedimiento de cierre y el vendedor tiene el dinero del comprador, la solicitud de devolución de fondos puede ser un lío.
El escrow elimina este riesgo, pues cualquier pago inicial se coloca en una cuenta que ninguna parte controla de forma unilateral. Los compradores y vendedores que lo utilizan están más motivados para cerrar un trato y, por lo tanto, están más atentos para resolver los detalles que podrían retrasar el cierre.
A los vendedores también les gusta ver que los compradores son serios al depositar fondos en una compañía escrow confiable, la cual se dirige a menudo a la compra de una propiedad o, en caso de incumplimiento, sirve como una multa contractual. Los compradores tampoco tienen que preocuparse de que los vendedores se queden con el pago inicial y luego no vendan la propiedad.
El uso del escrow en México es relativamente nuevo y hasta hace poco no era aceptado comúnmente por los profesionales de bienes raíces. En los últimos años se han visto sus beneficios, ya que su uso motiva tanto al comprador como al vendedor a moverse de manera eficiente a través del proceso de cierre. Además, los brókeres y agentes saben que cuando se cierra un trato, sus clientes obtendrán lo que acordaron y, lo que es más importante, los agentes obtendrán sus honorarios. Antes de implementarlo, había riesgos reales de impago cuando los fondos iban directamente del comprador al vendedor. Con demasiada frecuencia, los vendedores querían renegociar los honorarios del agente después del cierre del trato, lo que hacía que el agente tuviera que aceptar una tarifa más baja o presentar una demanda y tener que pagar por los costos legales.
Compradores y Vendedores: En Busca del Escrow Apropiado
Dado que esta entidad financiera aún no está regulada en México, ¿qué deben buscar un comprador y un vendedor al seleccionar una compañía escrow para su compra y venta de bienes raíces en nuestro país? Las siguientes preguntas son las más comunes con respecto a su uso:
- ¿Cómo puedo saber si una compañía es confiable?
Primero hay que asegurarse de que tenga varios años operando y esté dispuesta a proporcionar referencias.
- ¿Estas empresas están reguladas y aseguradas en México?
Las compañías escrow con sede en México no están reguladas por la ley mexicana, pero las que tienen sede en Estados Unidos y prestan servicios en México generalmente están reguladas por las leyes del Estado de domicilio. Independientemente de ello, es recomendable solicitar ver sus pólizas de seguro para coberturas de errores, omisiones, delitos y fraudes cibernéticos. Para ello, es recomendable llamar al proveedor de seguros y confirmar que la póliza sea válida y esté actualizada.
- ¿Qué información deben proporcionar el comprador y vendedor a la compañía escrow?
La compañía pedirá que se complete un formulario llamado “Conozca a su Cliente” (KYC – Know Your Client). Las compañías de Estados Unidos y México tienen diferentes formas y requisitos, pero generalmente el cuestionario de México es más extenso debido a las estrictas leyes contra el lavado de dinero. Además de esto, se requieren las identificaciones de ambas partes y una copia del acuerdo de compra y venta entre las partes.
- ¿La compañía escrow puede modificar los términos del contrato para condiciones o términos específicos?
La mayoría prefiere utilizar sus formularios estándar, pero deberían estar dispuestas a realizar cambios menores para aclarar los términos y condiciones de la liberación/desembolso de los fondos. Las compañías no negocian los términos del acuerdo de compra y venta entre un comprador y un vendedor. El trabajo del agente escrow es verificar que un trato se cierre y los fondos se desembolsan de acuerdo con las instrucciones de las partes.
- ¿Qué sucede si un comprador y un vendedor tienen una disputa con respecto al acuerdo de venta?
Si surgiera una disputa sobre los términos del acuerdo de venta, la mayoría de las compañías intentarán ayudar con su resolución en la medida en que sea legalmente posible. Esto no es su obligación, pero si no pueden llegar a un acuerdo, la compañía puede “interpelar” los fondos en la cuenta, asumiendo que el acuerdo se rige por las leyes de Estados Unidos. En resumen, la compañía entregará los fondos depositados a un tribunal y serán liberados cuando todo se resuelva.
- ¿La compañía escrow proporciona una declaración de cierre?
Mientras que en Estados Unidos y Canadá es común recibir una declaración de cierre del agente o de la compañía escrow, en México no sucede esto; sin embargo, la compañía sí puede proporcionar una declaración de cierre.
- ¿La compañía escrow ayudará con el cambio de divisas si los desembolsos se deben hacer en una moneda diferente a la de los fondos?
A menudo, en México se mantendrán en dólares estadounidenses, pero algunas compañías proporcionan servicios de intercambio.
