¿Fideicomiso o Corporación para Comprar Propiedades como Extranjero en Zonas Restringidas? – Parte I (Trámites)

De acuerdo con el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la Zona Restringida es toda la tierra ubicada a 100 kilómetros de cualquier frontera nacional y a 50 kilómetros de cualquier océano. Esa misma ley establece que a ningún extranjero se le permitirá adquirir un título directo sobre la tierra en esa zona. Sin embargo, la Ley de Inversión Extranjera de México les permite adquirir títulos indirectos de tierras en la Zona Restringida, ya sea a través de un fideicomiso bancario o una corporación mexicana.

En esta primera parte, David Connell, socio y gerente de Connell & Associates, presenta de manera general los trámites que se deben llevar a cabo para que un extranjero pueda comprar una propiedad en la Zona Restringida.

David Connell, socio y gerente de Connell & Associates, explica cómo adquirir una propiedad bajo estas opciones.

Comprar una Propiedad a través de un Fideicomiso Bancario

Un fideicomiso es un contrato a tres partes, donde el vendedor (fideicomitente) transfiere bienes raíces de manera irrevocable a un banco (fiduciario), donde un tercero (fideicomisario/beneficiario) puede usar y disfrutarlos. De acuerdo con la ley mexicana, solo una institución bancaria mexicana autorizada puede ser fiduciaria. Como fideicomisario, el banco tiene el título de la propiedad, pero el beneficiario tiene el derecho de usarla a conveniencia (siempre y cuando sea legal).

El banco no puede gravar o vender la propiedad sin el consentimiento expreso por escrito del beneficiario.

Al comprar una propiedad en la Zona Restringida de México mediante un fideicomiso, la “escritura” será el fideicomiso, la cual se firmará ante un notario público mexicano y con ello se concretará la transferencia.

Una transacción de compra normal incluye:

1. Hacer una oferta por escrito sobre la propiedad inmobiliaria.
2. Tener una aceptación de la oferta firmada.
3. Firmar un contrato de escrow y apertura de escrow con el depósito correspondiente.
4. Tener un período para llevar a cabo la diligencia debida (mientras que para lo residencial pueden tardar entre 10 y 15 días, para lo comercial puede ser más).
5. Cierre de la diligencia debida.
6. Tener el financiamiento final y total del escrow de entre tres a cinco días antes del cierre.
7. Firma de documentos de cierre (transferencia de título de fideicomiso) ante notario público y firma de Instrucción de Desembolso para Escrow.

Algunos términos comunes de un fideicomiso en un banco mexicano son:

1. El plazo del fideicomiso suele ser de 50 años y puede renovarse.
2. Al interesado se le pedirá que designe beneficiarios primarios (generalmente el comprador) y beneficiarios secundarios o sustitutos. Debido a que la propiedad en fideicomiso no es parte del “patrimonio” (el testamento no determinará quién la podrá recibir), el fiduciario bancario pedirá nombres, direcciones e identificaciones de los beneficiarios secundarios o sustitutos. Esto es bueno, pues así se evita tener que probar los derechos de propiedad, ya que serán transferidos a sus beneficiarios secundarios o sustitutos. Solo hay que tener cuidado en que las instrucciones sobre quiénes serán los beneficiarios secundarios o sustitutos sean muy claras. Si por alguna razón no se designan, se tendrá que legalizar el testamento en México, cosa que podría llevar mucho tiempo.
3. Si la propiedad en fideicomiso es un terreno sin mejorar y tiene más de dos mil metros cuadrados, la Secretaría de Relaciones Exteriores requerirá que los beneficiarios firmen una carta donde prometan invertir en el terreno cierta cantidad de dinero durante un período de 24 meses. La cantidad de dinero que deberá invertirse estará determinada por su ubicación y tamaño.
4. Si por alguna razón se desea cambiar el fiduciario bancario que tiene el título, se puede hacer y elegir otro banco mexicano. Muchos bancos internacionales se encuentran en México y brindan este servicio.
5. Los propietarios tendrán que pagar una tasa administrativa de anulación al banco. Para este tipo de fideicomiso, los costos anuales comienzan en los 600 USD. La mayoría de los bancos parecen no tener buenos registros de los pagos anuales, así que se recomienda conservar los recibos originales.
6. Los bancos no son responsables de proteger la propiedad de cualquier reclamo legal. Si existe una demanda, el propietario o su abogado necesitarán un poder notarial del banco para poder defenderla.

David Connell, socio y gerente de Connell & Associates.

Comprar una Propiedad a través de una Corporación Mexicana

Desde 1995, los extranjeros pueden poseer, operar y administrar empresas mexicanas, pero aún quedan algunas restricciones sobre ciertas actividades (como la minería, aeropuertos y telecomunicaciones), donde los extranjeros están limitados en el porcentaje de propiedad de las corporaciones mexicanas. Sin embargo, la regla general es que pueden participar hasta en un 100 % en la propiedad de las entidades mexicanas, incluidas las corporaciones mexicanas que compran y venden bienes raíces.

Las corporaciones mexicanas requieren un mínimo de dos miembros, de los cuales ambos pueden ser extranjeros. No existe un requisito legal de tener un socio/miembro mexicano en una corporación mexicana establecida para comprar bienes raíces.

Existen diferentes tipos de entidades comerciales mexicanas; sin embargo, las dos más comunes son la S.A. de C.V. (sociedad anónima) y la S. de R.L. de C.V. (sociedad). Tanto la S.A. de C.V. como la S. de R.L. de C.V. son entidades de responsabilidad limitada y ambas reciben el mismo tratamiento para efectos fiscales mexicanos. Sin embargo, algunos gobiernos extranjeros (como los Estados Unidos) las tratan de manera diferente, por lo que es importante obtener asesoramiento sobre qué entidad es mejor para cada caso.

Formar y mantener entidades corporativas mexicanas representa mucho más gasto que en otros países. Todas las entidades mexicanas requieren declaraciones de impuestos mensuales y anuales que deben hacerse en línea y con los formularios provistos, lo que significa que se deberá contratar y pagar a un contador para que realice esta y otras labores, como el llenado de los documentos de Inversión Extranjera y, en muchos casos, los de Anti-Lavado de Dinero. Todo esto se suma a los sueldos y, por lo tanto, una entidad mexicana puede ser bastante costosa de configurar y mantener.

Si todo se realiza apropiadamente en cualquiera de estas dos opciones, como extranjero no deberían existir problemas para adquirir una propiedad en México.