Capital Gains Tax: Consideraciones y Cómo Pagarlo

Durante la edición pasada de Vallarta Real Estate Guide, se abordó el tema “Propiedades en México: Impuestos para los Extranjeros”, donde Jorge Cadena, contador público certificado y socio de la firma Terán Rojas & Associates, explicó a detalle los distintos tributos que deben cubrir quienes posean una residencia en nuestro destino.

En esa misma conversación, nuestro experto mencionó que una de las dudas más recurrentes cuando se realiza el trámite de compra-venta de una propiedad inmobiliaria es sobre las consideraciones que se deben tener con respecto al Capital Gains Tax (Impuesto sobre la Ganancia de Capital) y a continuación se presentan.

“Si un extranjero compra una propiedad como inversión para venderla en el futuro cercano, se debe pagar un impuesto sobre la utilidad de esa venta. Este movimiento es conocido entre ellos como Capital Gains Tax”, explica Cadena.

A partir de este punto, si inicialmente se compra una propiedad como residencia habitacional, ¿qué sucede cuando la vendo? A pregunta expresa, nuestro entrevistado comenta: “En primer lugar, recomiendo ampliamente que el interesado esté acompañado de su abogado y de su asesor fiscal, de esta manera será más fácil abordar este proceso. El segundo paso es revisar si se tuvo o no una utilidad, ya que existen varias formas de determinar sus principales costos para disminuir al ingreso por la venta, que es el costo de adquisición del inmueble”.

Cadena menciona que, a menudo, se tiene la creencia errónea de que, cuando se adquiere una propiedad en nuestro país, solamente con la escritura es suficiente para soportar o demostrar el costo de adquisición. “Sin embargo, a partir del 2014, en México se instauró que, para efectos de impuesto, se emita un documento llamado CFDI (Comprobante Fiscal Digital por Internet) o factura electrónica”.

CFDI: ¿Qué Implica?

En la compra de una propiedad se debe contemplar el tener una escritura para demostrar quién es el dueño legalmente. De igual manera, para efectos fiscales, se debe poseer un CFDI que avale el movimiento realizado.

“Desafortunadamente, me he topado con extranjeros que, cuando compran una propiedad, no solicitan el CFDI. El problema aquí se origina cuando ellos desean vender su residencia, pues, por ejemplo, si inicialmente la adquirieron en 500 mil USD y, al pasar de los años sube su plusvalía, ya la pueden ofrecer en 800 mil USD. Esto es una gran diferencia, pues la utilidad fue de 300 mil USD, sobre los cuales se debería de pagar el Capital Gains Tax. Sin embargo, si esos 500 mil USD que se pagaron inicialmente no fueron avalados con un CFDI, pues no se van a poder deducir. Eso significa que, en vez de tener una utilidad de 300 mil USD, en realidad es de 800 mil USD y pagar un impuesto sobre esa cantidad va a ser muy alto”.

Todas las actividades inmobiliarias necesitan estar soportadas por un CFDI, incluyendo la comisión del bróker (tanto en la compra como en la venta), los gastos notariales y el closing cost, entre otros.

A nivel mundial, México es uno de los pocos países que utilizan el CFDI, lo que significa una fiscalización electrónica más sofisticada. En Estados Unidos y Canadá no existe esta forma de facturación.

Además del CFDI, Cadena menciona que se deben considerar los improvements o mejoras que se les realicen a las propiedades. “Muchos extranjeros implementan remodelaciones en sus residencias, las cuales usualmente no están respaldadas por un CFDI, pues su plan a largo plazo es quedarse a radicar de manera permanente en ese lugar. Sin embargo, se puede presentar una situación que los orille a venderla. Como no existen facturas, esos trabajos internos que mejoraron la propiedad no pueden ser deducidos”.

Actualmente, existe una ventaja para este tipo de operaciones: “Si no se cuenta con facturas electrónicas que comprueben las mejoras realizadas, lo más recomendable es realizar un avalúo de la propiedad, sobre el cual se podrá soportar el costo, incrementarlo de manera real y, con esto, disminuir la base. Esta es una estrategia que muchos notarios públicos y algunos asesores fiscales sugerimos a nuestros clientes que se encuentran vendiendo su propiedad, para tratar de disminuir el Capital Gains Tax”, finaliza.

Como extranjero, existen dos mecanismos para pagar el Capital Gains Tax: pagar el 25 por ciento sobre el ingreso bruto (que es altísimo) o bien, pagarlo con base en la utilidad, la cual puede debe ser solicitado a un notario.