Avalúo Inmobiliario – Parte II (Requisitos, Vigencia y Costos)

Durante la edición pasada de Vallarta Real Estate Guide se revisaron los aspectos básicos que conlleva un Avalúo Inmobiliario, así como sus principales funciones. En esta segunda parte se explicará más a detalle cómo es el proceso de valuación inmobiliaria y la relación que existe entre el precio del avalúo y el precio final de compra.

Para comenzar, los tipos de valuación inmobiliaria más comunes son el hipotecario, el comercial y el de rentas. Durante el avalúo hipotecario, el valuador profesional acude a la propiedad y hace una inspección meticulosa tanto de la casa como del entorno que la rodea. Entre otros aspectos, se analiza la construcción, su distribución, acabados, calidad, estado de conservación, remodelaciones y cercanía tanto a medios de transporte como acceso a servicios. Posteriormente, el valuador busca una propiedad similar que pueda comparar con la que está analizando. Una vez que tiene toda la información, se puede generar el avalúo. En este caso, el valuador deberá estar registrado en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

El proceso de valuación inmobiliaria y la relación que existe entre el precio del avalúo y el precio final de compra.

En una valuación comercial también se toman en cuenta los aspectos de construcción, características del inmueble, ubicación, servicios e infraestructura. En el caso de la renta inmobiliaria, el precio de un alquiler tiene que ver con muchos factores, como ubicación, número de recámaras y baños, estacionamiento, estado físico de la propiedad en general, servicios y mobiliario (en caso de contar con él).

Relación entre el Precio del Avalúo y Precio Final de Compra

Idealmente, el costo final de una propiedad debería ser muy parecido al que se estima en el avalúo inmobiliario, pero a menudo influyen otros factores. Por ejemplo, si el dueño tiene una emergencia económica y le urge vender su inmueble, puede bajar el precio para tratar de acelerar el trato. Por otro lado, si el comprador realmente quiere quedarse con la propiedad, puede ser que esté dispuesto a elevar su oferta para asegurarla. Este tipo de situaciones son las que, al final del camino, distorsionan el valor de oferta, el valor de avalúo y el valor de cierre. Esto no quiere decir que la situación esté bien o mal, simplemente implica que se van a generar correcciones en el valor.

Requisitos para un Avalúo Inmobiliario

Entre los documentos que se deben presentar para que un valuador profesional lleve a cabo su labor, se encuentran la escritura de propiedad, los planos arquitectónicos, el recibo del predial y agua, así como el oficio de terminación de obra (exclusivamente para la vivienda nueva). Sin embargo, de preferencia, hay que cerciorarse sobre cada uno de los requisitos que pide la entidad financiera que otorgará el crédito hipotecario.

Costo de un Avalúo Inmobiliario

Actualmente, se manejan distintas tarifas cuando se contrata un avalúo inmobiliario con un profesional independiente, una empresa o un banco.

Del mismo modo, existen diferentes metodologías para determinar los honorarios de este tipo de servicio. Una de ellas es la que llevan a cabo instituciones como INFONAVIT o FOVISSSTE, las cuales cuentan con una cuota fija para la realización de los miles de créditos que otorgan cada año. Este importe generalmente oscila entre 1,500 y 3,500 pesos, aunque el pago de este servicio también se puede calcular con base en la extensión de los metros cuadrados de la propiedad. Otra alternativa es una operación denominada Cálculo al Millar, donde los honorarios se establecen con base en una tasa de entre el 2 y 6 por ciento de acuerdo con el valor total de la propiedad.

Vigencia de un Avalúo Inmobiliario

La normativa de la Sociedad Hipotecaria Federal establece una vigencia de seis meses a partir de que se realiza. Esto es así porque se considera que es el período de tiempo en el que el mercado inmobiliario podría llegar a sufrir algún cambio considerable (es decir, alguna alteración que realmente pudiera afectar el valor de una propiedad, bien sea para aumentarlo o disminuirlo).

Avalúo en Terrenos

Actualmente, realizar un avalúo en un terreno sí es posible. Para llevarlo a cabo se debe hacer una comparativa de mercados, ya que se trata mayormente de usos de suelo. El inconveniente de hacer este proceso en ciudades grandes o con mucha densidad de población es que cada vez existe menos suelo disponible, lo que complica el hallazgo de una muestra equiparable para poder estimar un valor por homologación.

Aunque esto es una visión general de los aspectos que intervienen en el Avalúo Inmobiliario, siempre es recomendable contar con la asesoría y guía de un valuador profesional.