El Potencial Inmobiliario de la ZMG

Nacido en Puerto Vallarta, Leonardo Díaz Borioli es hijo de dos prominentes arquitectos. Sus estudios profesionales comenzaron en el Instituto Lorenzo de Medici de Florencia, Italia. Luego regresó a Guadalajara para obtener su título de arquitecto en el ITESO y tanto su maestría (realizada en el Massachusetts Institute of Technology) como su doctorado (en la Universidad de Princeton) estuvieron enfocados en la historia del arte.

Esta combinación de conocimientos, junto con su interés por dedicarse exclusivamente al diseño (como lo hacía su tío Manuel Rocha, el aclamado y multipremiado arquitecto que concibió la Cineteca Nacional); lo llevaron a fundar Estudio 3.14 en Guadalajara hace 15 años. Hoy en día, con un extenso portafolio de proyectos en su haber, el arquitecto Díaz Borioli explica la esencia de su equipo conformado por arquitectos, diseñadores, urbanistas, historiadores, paisajistas, abogados financieros, interioristas y sociólogos urbanos: “Para nosotros, diseñar es proyectar y proyectar tiene que ver con cualquier cosa. Es imaginar nuevas realidades planeadas hacia el futuro”.

Estudio 3.14 trabaja para cuatro sectores fundamentales: público (con proyectos de alta relevancia para la ciudad), promoción inmobiliaria (diseño de torres de vivienda, residencias, elaboración de planes maestros desde 300 hectáreas para ciudades nuevas y planes maestros de conjuntos de uso mixto), hospitalidad (diseño, remodelación y obra de arte total de hoteles y restaurantes), así como el sector cultural (con fomento, concursos y exposiciones de arte). “La misión de nuestro estudio es mejorar el mundo transformando el espacio”.

En un día normal, nuestro entrevistado revisa un proyecto que tiene una escala 1:5 porque se asegura de que el color del ribete de un cojín sea el adecuado para complementar a la perfección el diseño de un restaurante y en la siguiente junta, se enfoca en un plano de escala 1:50,000 donde observa todo el municipio dibujado en una hoja de papel y aborda temas de infraestructura, conectividad, calles y plantas de tratamiento a nivel municipal, entre otras cuestiones. Con tan destacada trayectoria, Leonardo Díaz Borioli nos platica, basado en su experiencia profesional, acerca del potencial de la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG), así como de los retos y oportunidades que vislumbra en el corto plazo.

 

Potencial Inmobiliario en la ZMG

“En la Zona Metropolitana de Guadalajara, al igual que en todas las del país, el mercado está empezando a asimilar la centralidad como una mercancía que tiene valor. En décadas anteriores, se dio la expansión urbana y la gente se iba a los suburbios para vivir lejos sin tener mucha conciencia de lo que implicaba el costo de transporte, la calidad de vida, emisiones de CO2 y tiempo con la familia. Esto ya cambió. Si no le cuesta más, los habitantes prefieren vivir de una manera más sustentable y con la centralidad, el poderte ir en bicicleta a tu trabajo es un lujo inusitado. Dicho eso, la ZMG tiene dos grandes potenciales: apostar por la verticalización en esa centralidad —por ejemplo, si quisieran poner las oficinas de Google aquí en la ciudad, las únicas opciones son la zona financiera de Américas o en Andares, pero resulta que los colaboradores no quieren vivir en esos lugares; prefieren en Chapultepec, donde pueden divertirse y no existen grandes edificios corporativos. Esa es una oportunidad y gran potencial que los promotores inmobiliarios están comenzando a identificar—. El otro gran potencial es el de las periferias que hay en la ZMG, donde tiene que ver con maneras más sustentables de existir. O sea, si te gusta la naturaleza y quieres vivir en una casa muy grande, obviamente no la vas a encontrar en la Av. Chapultepec, sino en Santa Anita. El reto es hacer que Santa Anita tenga una planeación tal, que la vida pueda ser más autónoma, que los que vivan allá no tengan que cruzar diariamente la ciudad para realizar sus labores. Aunque las nuevas tecnologías contribuyen, es apostar por una periferia que sea auténticamente sustentable para la gente que está en una etapa de la vida que busca ese tipo de espacios y experiencias más naturales”.

Retos a Vencer en el Corto Plazo

Al preguntarle por las áreas de oportunidad que el sector inmobiliario tiene en la Zona Metropolitana de Guadalajara, Leonardo Díaz Borioli mencionó: “Uno de los mayores retos a los que se enfrenta cualquier promotor, es el tiempo que se le tiene que dedicar a obtener una licencia de construcción. Aunque hay contextos en los que se entiende que una licencia tenga que pasar por varios comités —por ejemplo, el Comité de Centros Históricos y Zonas Paisajísticas o Tradicionales, donde se protege el patrimonio urbano que tenemos—, existen muchos otros donde no se requiere. Eso se tiene que solucionar de otra manera, al igual que la falta de transparencia que existe en cómo se dan esos procesos”.

“La segunda cuestión a corregir es acerca de la densificación que platicábamos, la cual genera una plusvalía. Esa plusvalía debe ser captada por la sociedad, no por los especuladores de tierra. Si, por ejemplo, yo como consultor del sector público impulso la construcción de una torre de 20 pisos en el polígono del centro histórico, no estoy de acuerdo en que el valor del suelo suba tanto por haber hecho ese edificio y que el propietario sea quien se quede con esa plusvalía. Debería ser para la ciudad, pues si se va a construir, se necesita mejorar el espacio público —no hablo de infraestructura, porque esa la tiene que pagar el promotor inmobiliario, sino de embellecer y tener una mejor ciudad—”.

“Una más es realizar desarrollos que tengan una relación más humana con la calle. No debería de existir la posibilidad de tener un muro ciego de más de 10 metros de largo en toda la ZMG, pues significa que a la propiedad privada no le importa el espacio público de la ciudad donde vive, ni desea enterarse de lo que sucede en la calle; solo se quieren encerrar. Urbanísticamente hablando, es factible acabar con ellos. Nos quejamos del muro de Trump y nosotros mismos dividimos nuestra sociedad”. 

ZMG: Un Centro de Talento para el Occidente de México

Antes de finalizar la entrevista, Leonardo Díaz Borioli quiso destacar el gran talento que existe en la ciudad: “La Zona Metropolitana de Guadalajara es un centro de educación para el occidente de México, pues está llena de profesionistas increíblemente talentosos. La Universidad de Guadalajara, en conjunto con todas las demás universidades privadas que existen en la zona, se han encargado de elevar el nivel de preparación que hay en los egresados y, además de ser un compromiso con esas generaciones, es necesario aprovecharlo. Hoy en día, a los promotores inmobiliarios de Guadalajara les ha dado por contratar empresas extranjeras para hacer planes maestros sin antes mirar en su propia ciudad la calidad de trabajo que existe. Aunque entiendo que es de suma importancia el intercambio de ideas a nivel internacional para mantenerse a la vanguardia, yo invitaría a los promotores a que, al mismo tiempo que llevan a cabo estas colaboraciones, confíen en el capital humano de profesionistas locales que existen para todos los campos, pues se pueden realizar contribuciones un poquito más robustas con conocimiento de causa”.